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中海地产青岛连做“加减法”

作者:pokertime官网 发布时间:2021-01-19 11:24 点击:

  市场“一进一出”,有何深意?记者注意到,此番中海新斩获地块为市北老城区的原造纸厂地块,谋求转让的为即墨田横岛大宗商住项目。青岛地产界业内人士分析,近期中海一边积极扩储一边转让股权,其目的是均衡资产。

  “金九银十”开场,青岛主城区再迎老牌房企落子。9月10日,位于四流南路245号的原青岛造纸厂地块正式拍卖,青岛中海海悦房地产有限公司、聚丰(香港)有限公司以19.35亿元的总价竞得该地块,楼板价10510元/平方米,地块规划建面18.7万平方米,其中住宅占比35.5%,产权型人才公寓占比约35.5%。

  记者查阅资料了解到,此次距离中海上一次在青岛拿地,已经有近两年的时间。2018年3月,中海地产经过33轮竞拍,以成交总价8.7亿元竞得高新区两宗纯住宅地,就是现在的中海红著项目。

  在斩获原青岛造纸厂地块之后的第五天,北京产权交易所披露消息称,中海拟挂牌转让青岛中海海湾置业有限公司100%股权以及约20.42亿元债权,转让底价20.57亿元,信息披露结束日期为10月19日。记者查阅资料了解到,本次转让涉及中海于2014年2月10日竞得即墨田横镇13宗商住地块,总建面91.56万平方米,成交总价9.2亿元,也是中海当年首次大手笔进驻近郊区域。

  据悉,青岛中海海湾置业成立于2014年6月,注册资本1000万元,经营范围包括开发与经营,信息咨询,房产中介,物业管理,自有房屋租赁。该公司由中海企业发展持股100%。据2020年8月31日青岛中海海湾置业有限公司财务报表数据显示,其营收为0,利润0.46万元,净利润0.46万元,总资产205105.24万元,总负债204186.14万元,所有者权益919.1万元。公告显示,中海企业发展的关联公司青岛中海华业房地产有限公司与标的公司签订了《借款协议》。截至2020年6月30日,中海华业对标的公司提供的借款本金及利息共计20.42亿元,已委托转让方将前述债权一并转让。

  搁置六年后,中海即墨田横项目谋求转让,转让成功几率有多少呢?对此,资深房产评论员张百忍表示,“即墨这个地一直未开发,一方面是临近海洋滩涂、开发受限的影响,一方面是区域没有大的起色,现在只能选择卖掉了。但是预计转让成功的难度也很大。中海这两年在青岛已经没有存量土地了,此次选择在老城区继续拿地,也是迫于生存发展的需要。转让郊区项目股权,是当下均衡资产的权宜之计。”

  仲派集团执行副总张斌回顾说,2007年,中海地产首次进入青岛,在银川路开发了银海一号,此后,中海地产在青岛遍地开花。中海紫御观邸、中海清江华府、中海国际社区、中海临安府、中海蓝庭、中海寰宇天下等多个地处主城的项目持续热销,奠定了中海地产在青岛市场的地位。

  据了解。当中海进入青岛10年后,前进的步伐似乎放慢了许多。近期,青岛锐理发布今年前8月青岛商品房房企销售额TOP20榜单,前20入围门槛为19亿元,中海没有入围。

  回顾2014年中海斩获即墨大宗商住地块的那年,中海地产刚刚加入“千亿军团”,这也是中海在青岛站稳脚跟后,首次在主城区之外大规模拿地。据当时媒体报道,田横岛省级旅游度假区将在5年内打造成为现代化开放型的滨海新城,中海地产在田横镇扮演了“拓荒者”的角色。

  6年过去了,该板块陆续有了绿地、花样年、恒大的加入,但是整体开发却差强人意。期间,先是碧桂园十里金滩风暴营销后陷入滞销,后来绿地和花样年分别收购了多宗土地,目前未见动工;今年上半年,恒大地产丁字湾开始销售,但销售情况并不如意。至此,整个片区聚焦了中海、恒大、绿地、、花样年5个头部房企。如今,中海谋求退出,绿地、花样年选择按兵不动。

  如今,中海地产再次入驻市北老城,操盘改造项目,能否助其重新打开青岛市场,一切还尚未可知。“中海在青岛主城区开发很大的特点,就是比较中意做旧厂房改造、旧村改造项目。但是这种改造项目,由于牵扯企业搬迁、拆迁因素,因此时间点很难掌握,这也是中海在近两年错失了市场快速发展的原因之一。”张斌分析称。

  放眼全国,最近一个多月来,地产行业金融监管持续加强,“三道红线”直接让高负债房企陷入窘境。进入9月份,不止中海地产,招商蛇口、珠江实业、金茂、华侨城等多个房企开始抛售项目。

  9月14日,发布公告,以5.27亿元向关联方招商局仁和养老整售广州番禺物业,包括5栋办公楼及1栋酒店对应土地使用权及上盖物;一天之后,在北交所挂牌出让深圳招盛阁置、明华(蛇口)海员服务两家公司100%的股权。9月23日,北交所披露信息显示,招商蛇口将以底价6.07亿元转让深圳乐艺置业49%股权。9月23日,发布公告表示,拟通过非公开协议转让的方式,向控股股东广州集团转让其所持有的颐德大厦所有权,转让价16.22亿元(含增值税)。同一天,珠江实业还以2.13亿元挂牌转让广州天晨房地产49%股权。9月24日,金茂拟挂牌转让福州滨茂房地产51%股权,底价待定,披露时间截至10月24日。9月27日,金茂在北京产权交易所拟挂牌转让贵阳黔茂地产60%股权,底价待定,预披露日期截至10月29日。9月25日,华侨城集团在重庆产权交易所挂牌出售,旗下子公司衡阳雁来置业100%股权,转让底价63910.15万元。除此之外,9月4日,据上海产权交易所披露,华侨城旗下公司拟转让丽江博丽酒店管理有限公司100%股权。

  “一般企业拿地后突然转让,多半是内部管理者认为此类地价过高,或者说拿地是比较冲动的。”知名地产分析师严跃进表示,“当然,这也不排除根据‘三道红线’的模式下,房企确实有一定的压力,所以需要通过此类做法来降低负债。另外,最近房企抛售的情况比较多,多半是为了缓和资金压力和盘活存量资产。”

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